不動産問題弁護士費用（税込）
法律相談（１回） 5,500円
不動産交渉・調停
着手金 11万円～
報酬金 11万円～33万円
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不動産訴訟
着手金 33万円～
報酬金 33万円～
着手金 33万円～
報酬金 33万円～
法律相談（１回） 5,500円
不動産問題は、大きく分けて不動産売買に関わる問題と、不動産賃貸借に関する問題に分けて考えられます。
不動産の売買に関しては、様々な手続きや法令に関することなど、専門的な知識が必要とされます。その売買契約から起きる諸問題はかなり難易度が高いものです。
また、不動産賃貸借問題を解決するにも、きちんとした手順を踏んで解決しなければ違法行為となってしまいます。
不動産問題には、多方面の専門的知識が必要とされます。
まずは、一度ご相談ください。
法的立場から取り得る最善の対応策をアドバイスいたします。
《江戸川区・葛飾区の不動産問題は地元の遠山弁護士にお任せ下さい。》
不動産賃貸借に関する問題の中でも特に多いものは、家賃・賃料滞納問題です。
通常３ヶ月程度の家賃滞納があった場合、未払い家賃の回収に動き始めなければなりません。３ヶ月と言う期間に関しては、法律で決まって いる訳ではありませんが、一応の目安となっています。
≪資力が有るのに家賃滞納か、連帯保証人に資産がある場合≫
上図のような滞納家賃回収方法で、強制的に未払い家賃を回収する事が出来ます。
特に支払督促や、少額訴訟は、費用も安く手続きも簡単で迅速な解決が期待出来ます。
しかし、家賃滞納問題が頻繁に起きる様な場合は、賃貸借契約解除･明渡しを考えなければなりません。
≪資力が無く家賃滞納している場合≫
家賃を滞納している借主に保有資産が無く、支払い能力に疑問がある場合は、滞納家賃の支払い請求を続けるより、賃貸借契約解除・土地･建物明渡しを第一に考えて対策を講じなくてはなりません。
家賃滞納問題は、解決が長引けば長引くほど損害額が大きく膨らんでしまいます。
損害を大きくしない為にも、早めに対処し、賃貸借契約解除・明渡し請求を行っていかなければなりません。
《賃貸借契約違反》
賃貸借契約違反行為があっても、借主が違反であることを知らずにいた場合や、その後の借主の改善努力によっては契約解除には至りません。
しかし、違反行為を繰り返し貸主借主の信頼関係を壊すような状況になると、貸主は賃貸借契約解除・明渡しを求める事が出来ます。
また、悪質な違反行為の場合は、貸主は催告なしで賃貸借契約解除・明渡しを求める事が出来ます。
≪その他の問題≫
貸主側からの、賃料の増額請求、賃貸借契約の更新拒絶、一方的な立ち退き要求に関しては、貸主の立場は弱く、裁判で認められなければ、実現は不可能です。
貸主の側から土地・建物の明渡しを請求するには、『借地借家法』という借主保護の法律があるため、理由も無く勝手に契約解除する事はできません。
□貸主が、問題解決に向けて、借主と交渉を続けても改善が見られない場合。
□借主が、貸主との間の信頼関係を壊すような行為、状況を作った場合。
賃貸借契約の解除が認められます。
契約解除は次の書面を内容証明郵便で借主に通知します。
【催告書】
建物の所在地。問題が発生している事の内容。期日までに問題を解決させない場合、賃貸借契約を解除する事。
【解除通告書】
催告を行なった事。期日までに問題が解決されていないので、賃貸借契約を解除した事。建物の明渡し日（退去日）等の事務内容も明記されている場合もある。
悪質な契約違反の場合は催告なしで、解除通告書を通知する事も出来ます。
賃貸借契約解除を通告し、建物が期日までに明渡しが成されない場合は、法的手段に訴えます。 賃貸借契約を解除し、建物明渡しを要求しても明渡しに応じない借主に対しては、建物明渡訴訟を提起します。 法的手続きをとらずに、借主の留守中に勝手に部屋へ入ったり、鍵を取り替えたりすることは出来ません。 自立救済は法律上認められていませんので、不法行為として損害賠償請求される恐れがあります。
賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除して明渡しを請求する場合、借主を被告として訴え提起します。 明渡しの判決を得るのに３～６ヶ月の期間を要しますので、その間に第三者に占有を移してしまった場合、借主に対しての勝訴判決は役に立たなくなってしまいます。 訴訟が無駄に終わってしまうような事をさけるために、訴訟提起の前に占有移転禁止の仮処分を行ないます。
占有移転禁止の仮処分を行なうと、たとえ借主が第三者に目的物の占有を移転させたとしても、明渡しの強制執行を行なう事が出来ます。 占有移転禁止の仮処分は、執行官、申し立てした本人あるいは代理人（弁護士）も同行し、占有移転禁止を公示します。
この事により、借主が任意に明渡しに応じて来るというメリットも期待出来ます。
デメリットとしては、仮処分の申し立てには、担保を収めなければならないという事があります。
貸主の側から土地・建物の明渡しを請求するには、『借地借家法』という借主保護の法律があるため、理由も無く勝手に契約解除する事はできません
特に賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除して明渡しを請求する場合、借主を被告として訴えを提起します。必要であれば、訴訟提起の前に占有移転禁止の仮処分を行ない保全執行を行います。
建物明渡を求める訴えの提起は、被告の住所地、物件の所在地を管轄する地方裁判所に訴状を提出して行います。
賃料を滞納していた借主に対しては、同時に賃料の支払い請求と、その遅延損害金の請求も併せて 行ないます。
滞納家賃の支払い請求を同時に行う事で、勝訴判決 による強制執行では、建物の明渡しに加えて室内の 物品を換価し未払い家賃分として回収することが出 来ます。
建物明渡訴訟の裁判で、和解が成立しない場合や、被告である借主が裁判に出頭しない場合などは、裁判官は書面の証拠や証人尋問の結果を総合的に判断して、判決を言い渡します。
裁判の終結は、判決書（強制執行可）が作成されます。
債務名義・執行文・送達証明を揃え、強制執行の申し立てを行います。申し立ては物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に行います。
執行官との打ち合わせで『明渡の催告』の日が決まったら、実際に賃貸物件に出向きます。
賃貸物件に執行官、立会人、原告もしくは原告代理人、執行補助者が行き、物件の占有状況を確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に貼り付けます。
引き渡し期限は、明渡の催告があった日から１カ月を経過した日となります。
明渡し催告の時に、執行官の判断で、物件内の残置物の保管・廃棄の方法などが決められ、これに応じて、執行補助者が強制執行にかかる費用の見積もりを出します。
《執行当日》
申し立て人か代理人（弁護士）の立会いの下、賃貸物件からすべての荷物を運び出し、執行官が借主の占有を排除して、貸主に引き渡します。
未払い家賃がある場合は、部屋にある動産（家財、貴重品等）を換価し、未払い家賃分として回収できます。
明渡しの強制執行にはかなりの費用がかかりますので、貸主としても、借主が自主的に退去してくれるよう説得を続けます。強制執行当日前に、借主が自主的に明渡しに応じてくれる場合もあります。
不動産売買と言っても、その対象物件は土地、 土地付建物、マンション等いろいろで、そこ から発生するトラブルは、まさに千差万別です。
不動産売買におけるトラブルには、大きく分けて「不動産仲介会社とのトラブル」と「売主とのトラブル」の２つがあります。
【不動産仲介業者とのトラブル】
主に仲介手数料の問題、不動産取引の専門家としての調査・説明不足などがあります。
基本的は不動産仲介業者（宅地建物取引業者）は、不動産の売買や賃貸借に関して、
両当事者の間に立って契約成立を目指す仲介業務をしますので、対象とする不動産に関する知り得ぬ事情に関しての責任は負いません。
【売主とのトラブル】
不動産の売主には、「庇護担保責任」あり、不動産に庇護があった場合、原則として売主は責任を負わねばなりません。
仮に売主が気づいていない隠れた庇護（売主の無過失責任）であっても、その責任は免れません。
さらに、２０２０年４月、「庇護担保責任」に代わり「契約不適合責任」が民法改正により施行され、売主の責任を追求しやすくなりました。
トラブルの内容も、解決策もケースバイケースで、その場その場の状況に応じた解決策を講じていかなければならないという難しさがあります。
不動産売買の難しい点は、売買契約締結後暫くしてから対象物の問題が発覚し、売主とのトラブルになってしまうことです。
売買契約締結前に、契約書の内容をしっかりチェックする事も大切ですが、売買契約成立後の思わぬトラブルを回避するために、疑問に思うことは早急に対処する必要があります。
不動産の賃貸借問題、不動産売買問題
不動産に関する問題は、生活に密着する問題であり、取引金額も高額なため、大きな問題となってしまいます。
また、不動産に関する法令や手続きなど専門的知識が必要となることも多いので、トラブル回避のためにも専門家にご相談されることをお勧めします。
不動産問題でお困りの際には、是非一度ご相談ください。
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03-3657-4074
